Vertragspflichtverletzung durch Mieter
Zum Schutz des Wohnraummieters kann der Vermieter nur bei berechtigtem Interesse ordentlich kündigen, § 573 Abs 1 BGB.
Der vertragstreue Mieter soll so vor willkürlichen Kündigungen und dem Verlust seines Lebensmittelpunktes geschützt werden.
Als berechtigtes Interesse des Vermieters zur Kündigung anerkannt ist, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, § 573 Abs 2 Nr.1. Entscheidend ist, ob die Vertragsverletzung durch den Mieter den Vermieter in seinen Belangen so beeinträchtigt, dass die Kündigung als angemessene Reaktion erscheint. Je nach Schwere des Vertragsverstoßes kann bereits der einmalige Verstoß die Kündigung rechtfertigen. Im Regelfall wird dem Vermieter aber anzuraten sein, den Mieter abzumahnen, also auf die Vertragswidrigkeit seines Tuns oder Unterlassens hinzuweisen.
Bei Nichtbeachtung der Abmahnung durch den Mieter kann es dazu kommen, dass spätere Vertragsverstöße des Mieters an Ereheblichkeit gewinnen und so in einer Gesamtschau das Kündigungsinteresse rechtfertigen.
Beispiele für Pflichtverletzungen des Mieters:
- Ständige Verstöße gegen die Hausordnung
- Überlassung des Wohnungsgebrauchs an Dritte ohne Zustimmung des Vermieters
- Häufige Störung des Hausfriedens
- Vorsätzliche Beschädigung der Mietsache
- ständig unpünktliche Zahlungsweise
- rechtsirrtümliche Zurückbehaltung des Mietzinses aufgrund angeblicher Minderungsansprüche.
Eigenbedarf
Ein berechtigtes Interesse ist gegeben, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, für die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder für seine Familienangehörigen benötigt, § 573 Abs. 2 Nr.2 BGB. Die Vorschrift verlangt eine Nutzung als Wohnraum. Eine beabsichtigte gewerbliche Nutzung scheidet damit aus.
Zum begünstigten Personenkreis können zählen:
- Kinder
- Eltern
- Geschwister
- Pflegepersonal
- Schwager
- Lebensgefährten
Bei entfernteren verwandtschaftlichen Beziehungen wie sie zu Schwagern, Onkeln, Nichten und Neffen bestehen, ist allerdings vorauszusetzen, dass eine enge familiäre Bindung besteht, die der Vermieter darlegen muss.
Der bloße Selbstnutzungswunsch des Vermieters reicht in der Regel nicht aus. Der Vermieter muss vernünftige Gründe anführen und diese darlegen und notfalls auch beweisen können. Es ist dabei nicht erforderlich, dass der Wohnbedarf des Vermieters aus einer Notlage entspringt.
Anerkannt wurden z. B. folgende Gründe:
- fühlbare Verbesserung der eigenen Wohnverhältnisse
- erhebliche Verkürzung der Fahrtstrecke zum Arbeitsplatz
- berufsbedingter Ortswechsel
- Wunsch nach eigenem Zimmer für jedes Kind
- Geburt von Kindern
- Heirat oder Begründung einer Lebensgemeinschaft
Angemessene wirtschaftliche Verwertung
Der Vermieter hat bei der Kündigung wegen Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB die Vorteile konkret aufzuzeigen, die er sich von einer Modernisierung, dem Umbau oder dem Verkauf verspricht und weiter anzugeben, warum seiner Ansicht nach das bestehende Mietverhältnis ihn an den Maßnahmen hindert. Der Vermieter muss durch das Bestehen des Mietverhältnisses an der konkreten Verwendungsabsicht gehindert werden. Eine bloße Erschwerung oder kürzere Verzögerungen rechtfertigen in der Regel keine Kündigung.
